一、行情回顧

昨日，滬深兩市雙雙收跌。截止收盤，上證綜指收于3393.35點，跌14.06點，跌幅為0.01%；深成指收于10603.10點，跌11.32點，跌幅為0.64%；滬深300收于3985.63點，漲16.16點，漲幅為0.05%；創(chuàng)業(yè)板收于2201.30點，跌16.39點，跌幅為0.55%。兩市成交12813.05億元，較前一日交易量減少2.01%。大盤股強于小盤股。中證100上漲0.09%，中證500（詳細(xì)，購買）下跌0.93%。

數(shù)據(jù)來源：Wind，好買基金研究中心，日期2024/12/25

31個申萬一級行業(yè)中有3個行業(yè)上漲。其中，煤炭、銀行、石油石化表現(xiàn)居前，漲跌幅分別為1.13%、1.08%、0.28%，紡織服飾、社會服務(wù)、傳媒表現(xiàn)居后，漲跌幅分別為-2.04%、-2.04%、-2.12%。滬市有472只個數(shù)上漲，占比20.77%，深市有417只個數(shù)上漲，占比14.66%。非ST個股中，42只個股漲停，43只個股跌停。股指期貨主力合約漲跌不一，其中，1只期指好于現(xiàn)貨指數(shù)。

昨日，中債銀行間債券總凈價指數(shù)下跌0.00個百分點。

昨日，大部分歐美主要市場由于圣誕節(jié)未開市。亞太市場中，日經(jīng)225指數(shù)上漲0.24%。

二、指數(shù)漲跌

數(shù)據(jù)來源：Wind，好買基金研究中心，日期2024/12/25

三、新聞

1、12月MLF縮量續(xù)作，資金面保持寬松態(tài)勢

12月25日，央行公告開展1年期中期借貸便利（MLF）操作3000億元，當(dāng)月16日MLF到期1.45萬億元。與此同時，臨近年末資金面維持寬松，貨幣市場利率圍繞政策利率平穩(wěn)運行。

對此，業(yè)內(nèi)權(quán)威專家認(rèn)為，MLF縮量續(xù)作反映市場流動性充裕，資金面保持寬松態(tài)勢。今年央行完善了貨幣政策操作框架，MLF明確采用利率招標(biāo)，操作量由央行事先給定。此次MLF操作只投放3000億元，說明央行對當(dāng)前市場流動性狀況的判斷是充裕的，進(jìn)一步大量投放的必要性較低。

這也可以從市場利率得到印證。12月以來，銀行間隔夜利率基本運行在1.5%下方，國有大行發(fā)行的1年期同業(yè)存單利率已降至不足1.7%，各期限資金供給都非常充裕，為平穩(wěn)跨年、跨春節(jié)提供了適度寬松的流動性環(huán)境，體現(xiàn)了對中央經(jīng)濟工作會議最新要求的積極貫徹落實。

其次，央行流動性投放渠道更加多樣，工具操作更為從容。業(yè)內(nèi)權(quán)威專家認(rèn)為，今年以來，央行工具箱得到了進(jìn)一步擴充，在公開市場操作中增加了國債買賣、買斷式逆回購等工具，也有條件適度平滑四季度集中到期的MLF，減輕滾續(xù)操作壓力。10、11月央行MLF操作分別凈回籠890億元、5500億元，但通過國債買賣、買斷式逆回購操作均實現(xiàn)了全月中長期資金的凈投放，且期限品種更為靈活。

據(jù)機構(gòu)反映，12月央行也已開展各類工具操作，預(yù)計國債買賣、買斷式逆回購的總操作量仍會顯著大于MLF到期量，保障了市場流動性狀況充裕。往年年末，央行通過加大MLF操作的方式供應(yīng)流動性。今年在降準(zhǔn)補充長錢的基礎(chǔ)上，更多運用買斷式逆回購和7天期逆回購操作，期限相對更短，利率也更低，既滿足了機構(gòu)跨年資金需求，又減輕了機構(gòu)負(fù)債成本，與整治手違規(guī)工補息、同業(yè)活期存款自律等打了一套組合拳，有利于穩(wěn)定銀行合理的凈息差，并進(jìn)一步向?qū)嶓w經(jīng)濟傳導(dǎo)，推動降低企業(yè)和居民信貸成本。

另外，新貨幣政策操作框架下，MLF操作更加市場化，中標(biāo)利率已不具備政策含義。下半年以來，MLF改為市場化利率招標(biāo)，參與機構(gòu)更多參考1年期同業(yè)存單利率投標(biāo)，因此MLF中標(biāo)利率已沒有政策含義。

業(yè)內(nèi)權(quán)威專家稱，目前國有和股份行1年期同業(yè)存單利率在1.65%附近，這類銀行投標(biāo)MLF的利率不會高出太多，中小銀行由于融資能力相對弱，投標(biāo)MLF的利率會高一些。如果流動性充裕，MLF做得少，利率招標(biāo)機制下優(yōu)先滿足高利率投標(biāo)，則MLF中標(biāo)利率不一定低；如果央行需要用MLF投放更多中長期資金，覆蓋更大范圍投標(biāo)，估計MLF中標(biāo)利率將下行。因此，考慮到工具之間的替代性，MLF投的多其他工具就用的少，市場對此應(yīng)理性、辯證看待。

點評：雖然12月MLF投放看似不多，但實際上市場在年末的資金以及流動性上都是非常充裕的。央行手中的流動性調(diào)節(jié)工具的進(jìn)一步豐富也使得其操作更加靈活便捷。

2. 美國新房庫存創(chuàng)2007年以來新高，美國樓市陰霾籠罩

當(dāng)?shù)貢r間12月23日，美國商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了10月環(huán)比大跌后，美國11月新屋銷售環(huán)比上漲，但漲幅不及預(yù)期。11月待售新建住宅的供應(yīng)量增至2007年底以來的最高水平，售價中值同比下降6.3%，至40.26萬美元。

具體來看，11月新屋銷售環(huán)比大增5.9%，經(jīng)季節(jié)性因素調(diào)整后年率為66.4萬戶，高于10月的61萬戶，但低于預(yù)期的67萬戶。11月新屋銷售同比增長8.7%，為2023年10月以來最大漲幅。

在新屋銷量大幅增長背后，并非是樓市大幅回暖，而是建筑商和消費者完成了受南方颶風(fēng)影響推遲的交易。此外，由于美國的住房負(fù)擔(dān)能力接近歷史低點，房屋建筑商們提供了一系列銷售激勵措施來推動房屋銷售。

新房二手房表現(xiàn)分化

相對于新房價格的下跌，高利率下有房者惜售的心態(tài)讓二手房供應(yīng)緊張，價格更為堅挺。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）的數(shù)據(jù)顯示，11月成屋銷售較10月份增長4.8%。經(jīng)季節(jié)調(diào)整后的年化銷量為415萬戶，為3月份以來的最高水平，高于預(yù)期的408萬戶，10月為396萬戶。11月成屋銷售環(huán)比上漲4.8%，高于預(yù)期的3%，同比上漲6.1%，創(chuàng)下三年來最大漲幅。

11月底待售住宅供應(yīng)量為133萬套，比去年11月增加了17.7%。按照目前的銷售速度，需要3.8個月消耗掉現(xiàn)有的庫存，而6個月被認(rèn)為是買方和賣方之間的平衡，整體來看市場供應(yīng)仍偏緊張。與此同時，供應(yīng)緊張繼續(xù)給價格帶來壓力。11月成屋價格中值同比上漲4.7%，至40.61萬美元，創(chuàng)下歷史上11月的最高紀(jì)錄，10月份房價同比上漲4%。

過去兩年，美國成屋銷售低迷的重要原因是鎖定效應(yīng)，有房者不愿掛牌出售房屋、放棄此前較低的按揭貸款利率。盡管11月成屋銷售有所回升，但美國房地產(chǎn)市場的銷售仍因按揭貸款利率高企和庫存有限而處于困境。

成屋銷售數(shù)據(jù)占美國房地產(chǎn)市場銷售量的90%，但具有滯后性，11月份的銷售數(shù)據(jù)通常在9月和10月簽署合同，隨后一兩個月過戶。需要注意的是，抵押貸款利率在9月份曾跌至18個月低點，但隨后在10月份飆升。對比來看，新屋銷售約占美國房屋銷售的10%，在簽訂合同時被計算在內(nèi)，新屋銷售是反映美國房地產(chǎn)市場走勢的領(lǐng)先指標(biāo)，每月數(shù)據(jù)波動較大。

雙重沖擊下的樓市“眾生相”

對于不少剛需而言，他們難以負(fù)擔(dān)高利率和高房價的雙重沖擊。首次購房者占11月成屋銷售的30%，高于10月的27%，但仍略低于一年前。對比來看，歷史上首次購房者一般占市場的40%左右。

Appreciation Properties（富升地產(chǎn)）聯(lián)合創(chuàng)始人孫斯陶對記者表示，他在爾灣接觸到一些典型的年輕家庭客戶，夫妻兩人年收入共約30萬美元，他們不少人現(xiàn)在租住在月租3500美元的舊公寓。他們交完稅后，基本上已經(jīng)月光。如果他們想買房，按現(xiàn)有6.7%的房貸利率，只能負(fù)擔(dān)得起六七十萬美元的房子；如果他們看上的是屋況不錯的100萬美元的房子，月供加保險雜費算下來會達(dá)到近6000美元，銀行會認(rèn)為這樣的月供收入比負(fù)擔(dān)過重，不會批準(zhǔn)貸款。在美國買房，買家要先去銀行申請房貸額度，然后根據(jù)獲批的額度再去看相應(yīng)的房子。當(dāng)利率降到5.5%以下，這樣的家庭才能實現(xiàn)住房夢。

事實上，在疫情后低利率時期買房的一些民眾不幸成了高位接盤者。西雅圖經(jīng)紀(jì)公司The Koi Group創(chuàng)始人David Huynh對記者表示，2021年8月他的一位客戶在西雅圖蒙戈諾里區(qū)買了一套房，當(dāng)時報價為149.8萬美元，客戶與多個報價競爭，最后以180萬美元達(dá)成交易，隨后出租了這套房。現(xiàn)在，由于房貸利率是2021年夏天的兩倍多，客戶發(fā)現(xiàn)即使1,499,950美元的要價也很難找到買家。客戶決定2025年春季將房屋重新上市，希望屆時房貸利率降低，買家活動升溫。

位于華盛頓的Evergreen Properties（長榮地產(chǎn)）副總經(jīng)理陳宏明對記者表示，傳統(tǒng)上冬天是樓市淡季，賣家掛牌上市的房源也少，大家普遍等到春天掛牌和看房。人們比較在意的是房貸利率，期待美聯(lián)儲會繼續(xù)降息，房貸利率會低一點，這樣他們買房時壓力會小一些。明年30年期房貸利率或在6%左右，預(yù)計明年華盛頓一帶的樓市會比今年要熱絡(luò)一些，尤其是到明年年中的時候。根據(jù)供給和需求來看，如無意外，預(yù)計房價會持續(xù)小漲。

從另一個角度看，盡管房貸利率和房價仍處在高位，但部分民眾已經(jīng)逐步習(xí)慣了6%至7%的抵押貸款利率新常態(tài)，更多的買家進(jìn)入了市場。同時，隨著美國二手房賣家逐漸接受如今的高借貸成本，今年成屋庫存開始緩慢但穩(wěn)步地上升。

NAR首席經(jīng)濟學(xué)家Lawrence Yun表示，房屋銷售勢頭正在增強。盡管按揭貸款利率仍然很高，但消費者對當(dāng)前水平越來越適應(yīng)，就業(yè)機會也在增加。不過，2024年成屋銷售恐怕會低于去年，而去年已經(jīng)是1995年以來最糟糕的一年。

美國樓市何時迎來“春天”？

對于滿心期待房貸利率下行的民眾來說，接下來能否如愿尚未明朗。

許多美國購房者曾寄希望于美聯(lián)儲降息周期會讓房貸利率更低，但意外的是，抵押貸款利率反而在美聯(lián)儲“三連降”后大幅上升。房地美數(shù)據(jù)顯示，截至12月19日當(dāng)周，30年期固定利率抵押貸款的平均利率為6.72%，高于此前一周的6.6%。自美聯(lián)儲9月份開始降息以來，美國30年期抵押貸款平均利率已從約6.1%升至約6.7%。這背后是節(jié)節(jié)走高的“全球資產(chǎn)定價之錨”，自9月份美聯(lián)儲開始降息以來，鷹派美聯(lián)儲等因素已經(jīng)推動10年期美債收益率攀升逾75個基點。

Zillow Home Loans高級經(jīng)濟學(xué)家Kara Ng表示，展望未來，美聯(lián)儲和市場可能會根據(jù)未來公布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)和政策聲明做出反應(yīng)。購房者應(yīng)該預(yù)期抵押貸款利率繼續(xù)在崎嶇不平的道路上前行，并準(zhǔn)備好在機會出現(xiàn)時采取行動。

美國樓市全面復(fù)蘇似乎仍任重道遠(yuǎn)。按揭貸款銀行家協(xié)會（MBA）預(yù)計，至少在未來兩年內(nèi)，按揭貸款利率仍將保持在6%以上。這樣看來，明年美國樓市大概率會有改善但無法完全“正常”。

對于習(xí)慣了現(xiàn)金購房的外國買家來說，安薩里認(rèn)為碰到合適的機會無需等待，而對于需要貸款的買家，如果他們能接受6%左右的高利率新常態(tài)，希望早些改善生活，可以多存點錢作為首付，或向家人借款，這樣可以少貸一些款，少點壓力。

特朗普2.0即將拉開大幕，這對美國樓市影響幾何？

安薩里分析稱，特朗普的政策對樓市的影響尚不明確。一方面，關(guān)稅、減稅和移民政策會增加赤字，推高通脹，樓市或?qū)夯涣硪环矫?，特朗普稱要增加新建住宅，削減建造住宅的規(guī)管，增加美國石油產(chǎn)量，這些舉措也可能抵消負(fù)面政策的影響。在不確定性籠罩之際，可以緊盯房貸利率變動，備足資金，伺機而動。

美亞置業(yè)集團（Premier Capital）董事長梁健立（Philip Leung）對記者表示，今年美國房產(chǎn)業(yè)務(wù)開始回暖，又收到了客戶對美國房產(chǎn)的咨詢，這是疫情后首次?？蛻羝毡槎荚谟^望明年美國新政府會推出什么樣的政策，如果特朗普不折不扣地兌現(xiàn)競選期間宣稱的移民和關(guān)稅政策，那么按揭利率會高企，房產(chǎn)投資將會萎縮；如果減稅政策能增加人們的收入，更多人勢必會去買房，樓市又將是另一番景象。預(yù)計要在新政府上臺后3到6個月才能看清美國樓市未來走勢。

在安薩里看來，對于一些在疫情后低位完美“上車”的業(yè)主來說，美國樓市則是另一個財富故事。疫情期間美國房價已上升了約50%，今年美國房價上漲約4%，明年按NAR的預(yù)測也會有2%的增幅。長期來看，美國房產(chǎn)需求旺盛，供應(yīng)限制較多，預(yù)計房價會保持堅挺。

點評：人們現(xiàn)在對于2025年美國樓市能否恢復(fù)正常的擔(dān)憂依然較大，受到房貸利率、貨幣政策、財政政策、美國經(jīng)濟以及國際局勢等多重因素的綜合影響。雖然美聯(lián)儲開始了明確的降息周期，但是房貸利率并未按照人們預(yù)期的同步下降。整體來看，美國樓市是否能回春當(dāng)前依然處于非常大的不確定性。

風(fēng)險提示：投資有風(fēng)險?；鸬倪^往業(yè)績及其凈值高低并不預(yù)示其未來表現(xiàn)?；鸸芾砣斯芾淼钠渌鸬臉I(yè)績并不構(gòu)成基金業(yè)績表現(xiàn)的保證。相關(guān)數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資人請詳閱基金合同和基金招募說明書、基金產(chǎn)品資料概要等法律文件，并自行承擔(dān)投資風(fēng)險。